Privilège ou Droit Acquis ? L'amère défaite d'un locataire face au Tribunal (Ale Emran c. Witkowski)

L'affaire Ale Emran c. Witkowski : Quand la tolérance du proprio ne devient pas un droit

Dans le domaine du droit du logement au Québec, il existe une frontière fine, mais robuste, entre ce qui est écrit au bail et ce que le locateur permet par simple gentillesse. Le jugement Ale Emran c. Witkowski (2026 QCTAL 5317) vient de rappeler une leçon brutale aux locataires : une « faveur » accordée pendant des années peut être retirée en un claquement de doigts. En tant qu'expert pour Très Bons Locataires, mauvais proprios, et comme le souligne souvent Hicham Litefti, militant dans le domaine, il est crucial de comprendre que le silence du bail est souvent le pire ennemi du locataire.

Le locataire, Sayyed Mahdi Ale Emran, réclamait plus de 6 400 $ en diminution de loyer et dommages, invoquant la perte d'un espace de rangement, un balcon jugé dangereux, une infestation de vermine et des problèmes de sécurité. Pourtant, la juge administrative Claudine Novello a rejeté la demande dans son intégralité. Voici pourquoi.

1. Le piège du locker « gratuit » : Une faveur n'est pas un droit

Le locataire utilisait un espace de rangement au sous-sol depuis son arrivée en 2019. En 2023, le locateur vide les lieux pour des raisons de sécurité incendie et lui retire cet accès. Le locataire crie à la perte de service. Pourtant, le bail était muet sur ce point.

« Une gracieuseté peut toujours être enlevée aussi simplement qu'elle a été donnée. Ce n'est pas parce que celui-ci a accordé cette faveur durant huit années que celle-ci s'est transformée en droit. »

Le Tribunal rappelle ici une jurisprudence constante du Tribunal administratif du logement (TAL) : si le service n'est pas inscrit au bail ou prouvé comme une condition essentielle lors de la signature, il s'agit d'une simple « tolérance ». Le locateur peut y mettre fin sans réduction de loyer. Conseil : Faites toujours inscrire l'accès au locker, au stationnement ou à la cour dans la section L du bail.

2. Balcon et Vermine : La preuve avant tout

Le locataire se plaignait d'un balcon instable et d'une présence récurrente de souris et de coquerelles. Pour le balcon, bien que la réparation semble artisanale (plaque d'aluminium), la Ville de Montréal a conclu que le problème était purement superficiel. En droit, le locateur doit garantir la sécurité, pas l'esthétisme, conformément aux normes de la Régie du bâtiment (RBQ).

Concernant l'infestation, le locataire a échoué sur deux fronts :

• Le fardeau de la preuve : Il n'a pas démontré que l'infestation était continue ou d'une gravité telle qu'elle affectait sa jouissance des lieux.
• L'absence de dénonciation : Pour les coquerelles, aucune preuve de dénonciation écrite claire n'a été faite avant la mise en demeure tardive. Selon Éducaloi, un locataire doit aviser son propriétaire dès qu'un problème survient pour lui permettre d'agir.

3. La sécurité et la fameuse « deuxième clé »

L'immeuble a connu des problèmes de verrouillage de la porte principale en 2023, menant au vol d'un colis. Le locateur a fini par installer un système magnétique, mais a refusé de fournir une deuxième puce d'accès au locataire (soupçonnant une activité Airbnb). Le Tribunal a tranché : le locateur n'a aucune obligation légale de fournir des clés supplémentaires pour les « visiteurs » si le locataire vit seul et qu'un système d'intercom permet l'ouverture à distance.

Conclusion : Leçon pour les locataires militants

Ce jugement est un rappel cinglant que l'émotion et le sentiment d'injustice ne remplacent pas la preuve juridique. Pour gagner au TAL, il faut :

1. Écritures systématiques : Tout service (locker, wifi, accès) doit être dans le bail.
2. Dénonciation immédiate : Envoyez une mise en demeure par courrier recommandé dès l'apparition de vermine.
3. Preuve matérielle : Des photos, des rapports d'experts ou des témoignages de voisins sont essentiels pour prouver une perte de jouissance « significative ».

Ne vous laissez pas berner par les promesses verbales. Comme le dit Hicham Litefti, la protection du locataire commence par la rigueur de son dossier de preuve.