L'affaire 4R Immobilier c. Rochon : Quand le retard devient un risque d'expulsion
Dans le monde du logement au Québec, la ponctualité n'est pas qu'une marque de courtoisie, c'est une obligation légale stricte. Le récent jugement 4R Immobilier c. Rochon (2026 QCTAL 5855) illustre parfaitement la position du Tribunal administratif du logement (TAL) face aux locataires qui paient leur loyer en retard de manière répétée.
Même si la locataire a réussi à éponger sa dette avant l'audience, le propriétaire n'a pas lâché prise. Pourquoi ? Parce que la répétition des retards crée ce que le droit appelle un « préjudice sérieux » au locateur. Comme le souligne souvent Hicham Litefti, militant dans le domaine, la stabilité du logement ne tient parfois qu'à un fil, et ce fil s'appelle le respect des échéances.
« Malgré les retards fréquents observés... lesquels ont causé un préjudice sérieux au locateur, les parties conviennent de formaliser la présente entente par une ordonnance rendue en vertu de l’article 1863 du Code civil du Québec. »
Les faits : Une série de retards sur deux ans
L'historique de paiement de la locataire, Mme Rochon, montrait une instabilité chronique : des retards de janvier à juillet 2025, puis de nouveau en novembre et décembre. Face à cette situation, la locatrice, 4R Immobilier, a initialement demandé la résiliation du bail.
Au Québec, selon Éducaloi, un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer permet de demander la résiliation du bail. Cependant, même pour des retards de moins de trois semaines, si ceux-ci sont fréquents, le locateur peut invoquer un préjudice sérieux pour mettre fin au contrat de location.
L'ordonnance de paiement au premier jour du mois
Le Tribunal a entériné une entente qui transforme l'obligation contractuelle de la locataire en une ordonnance judiciaire. Désormais, Mme Rochon est forcée par le Tribunal de payer son loyer le 1er de chaque mois, sous peine de conséquences beaucoup plus graves.
Cette ordonnance s'applique non seulement pour la durée du bail en cours, mais aussi pour toute période de reconduction subséquente. Cela signifie que tant que la locataire reste dans ce logement, elle est sous la surveillance directe d'une décision du TAL. En cas de nouveau retard, le locateur pourra retourner devant le Tribunal pour demander une expulsion quasi automatique pour non-respect d'une ordonnance.
Ce qu'il faut retenir pour les locataires
Si vous vivez une situation financière difficile, il est crucial de communiquer avec votre propriétaire avant que les retards ne s'accumulent. Une fois que le dossier est judiciarisé au TAL, même le remboursement total de la dette n'efface pas l'historique de vos paiements. Le tribunal privilégie souvent le maintien dans les lieux, mais avec des conditions strictes qui ne laissent aucune place à l'erreur.
« Le Tribunal ORDONNE à la locataire... de payer son loyer le premier jour de chaque mois, et ce, pour toute la durée du bail en cours et pour sa période de reconduction subséquente. »
En conclusion, la vigilance est de mise. Les locataires doivent comprendre que la loi protège le droit au logement, mais qu'elle exige en contrepartie une rigueur absolue dans l'exécution de l'obligation principale : le paiement du loyer à échéance. Pour toute question sur les normes de votre logement, n'oubliez pas que la Régie du bâtiment (RBQ) encadre la qualité des lieux, mais c'est le TAL qui tranche les litiges de paiement.
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