Dans un contexte de crise du logement sans précédent au Québec, la négligence de certains investisseurs immobiliers prend une tournure dramatique. À Sherbrooke, la coupe est pleine. Une récente offensive municipale, mise en lumière par une demande d'accès à l'information, révèle l'ampleur du désastre urbain orchestré par des propriétaires laissant délibérément pourrir leurs immeubles. Des portes barricadées, des toits effondrés, de la moisissure toxique et des amendes totalisant des dizaines de milliers de dollars : voilà le portrait d'une ville qui a décidé de ne plus se laisser faire par les « mauvais proprios ».
Comme le rappelle souvent Hicham Litefti, militant dans le domaine, la négligence immobilière n'est pas un accident ni une fatalité : c'est bien souvent une stratégie financière sournoise qui se fait sur le dos de la communauté et au détriment du droit fondamental à un environnement sain et sécuritaire. Plongeons dans cette chronique d'infractions municipales qui lève le voile sur les pires pratiques immobilières de la région.
Rejoignez le mouvement de protection des locataires !
Vous êtes confronté à un propriétaire négligent ? Vous subissez des hausses abusives ou vivez dans un logement qui nécessite des réparations urgentes ? Vous n'êtes pas seul.
Rejoignez notre groupe privé Facebook : Très Bons Locataires QC
Partagez votre histoire, obtenez des conseils juridiques et unissez vos forces avec des milliers de locataires québécois.
La Tolérance Zéro : Une Nouvelle Réglementation à Sherbrooke
Pendant des décennies, de nombreux propriétaires ont profité d'un certain laxisme administratif pour laisser dépérir des bâtiments centenaires. L'objectif caché ? Attendre que le bâtiment devienne une ruine totale pour justifier une démolition et reconstruire des condos lucratifs, échappant ainsi aux obligations d'entretien de base. Mais la donne change.
Instaurée en 2024, la nouvelle réglementation de la Ville de Sherbrooke encadrant la salubrité et l'entretien des bâtiments a été dotée de dents. Avec l'embauche d'un inspecteur dédié spécifiquement à cette tâche, les avis de non-conformité et les constats d'infraction pleuvent. La municipalité frappe là où ça fait mal : le portefeuille des promoteurs. Et les montants réclamés sont faramineux.
Le Cas Maxence Adam : 92 000 $ d'Amendes et des Excuses Faciles
L'entrepreneur immobilier Maxence Adam figure en tête de liste de ce palmarès peu reluisant. Ses entreprises ont accumulé près de 92 000 $ d'amendes. La source principale de cette facture salée se trouve au 265-277 rue Gillespie. Dès mai 2025, l'inspecteur municipal y dépose un rapport accablant : le bâtiment est « en mauvais état, laissé à l'abandon et dangereux ».
La Ville ordonne alors de procéder à des réparations, de ramasser les déchets jonchant le sol et de sécuriser les lieux pour empêcher les intrusions. Un mois plus tard, le constat est d'une tristesse absolue : barricades endommagées, travaux non débutés, déchets toujours présents. Face à cette inaction crasse, la Ville envoie une salve de 11 constats d'infraction totalisant 89 051 $. Les reproches sont multiples et illustrent une négligence systémique :
- État apparent d'abandon, de danger ou de délabrement.
- Défaut de remplacer les portes et fenêtres.
- Défaut de supprimer les causes d'insalubrité.
- Balcons en état de ruine.
- Absence de travaux pour empêcher l'intrusion de squatteurs.
La municipalité a refusé de s'en tenir à l'amende minimale de 500 $, invoquant « la connaissance de la réglementation et le refus de se conformer » de l'investisseur. En entrevue, M. Adam tente de se justifier :
« Il faut comprendre que plusieurs de ces bâtiments sont très anciens et nécessitent beaucoup d'investissements. Le processus d'autorisation est long, ça peut prendre du temps. Ces bâtiments-là ont 100 ans... Ce n'est pas normal que depuis les 100 dernières années il n'y a pas eu de programme ou des obligations envers les propriétaires de maintenir les immeubles. »
Cette défense de M. Adam soulève l'indignation. C'est le principe même de l'investissement immobilier : lorsqu'on achète un bâtiment, on achète aussi la responsabilité de son entretien. Blâmer l'âge du bâtiment ou les administrations passées ne dédouane en rien le propriétaire actuel de ses obligations légales de fournir un environnement sécuritaire. D'ailleurs, son entreprise a également écopé de 2 672 $ d'amendes pour un autre bâtiment au 40 rue Brooks, actuellement en vente pour 445 000 $. Laisser pourrir pour revendre à profit ? Une tactique bien connue.
L'Hôtel Albert et Lionel Cuggia : Obstruction, Moisissures et Condamnations
Si la négligence passive est un fléau, l'obstruction active en est un autre, encore plus grave. Le propriétaire de l'historique hôtel Albert, situé au 77 rue King Est, Lionel Cuggia, a illustré cette résistance de la pire des manières. Selon les documents de la Ville, il a refusé à trois reprises de laisser entrer l'inspecteur municipal. Cette tentative de cacher la misère s'est soldée par trois constats d'infraction de 1 336 $ chacun.
Lorsque l'inspection a finalement eu lieu, le rapport a dévoilé un véritable cauchemar sanitaire et structurel :
« Les pièces et les corridors sont encombrés d'une quantité importante d'objets abandonnés, il y a de très nombreux trous et bris sur les murs, les plafonds et les planchers. Des champignons et de la moisissure sont observables. Une bâche de plastique est utilisée depuis plus d'un an comme revêtement sur le toit. »
La présence de moisissures toxiques et de champignons n'est pas qu'un problème esthétique ; c'est une urgence de santé publique. Ces spores peuvent affecter le voisinage et démontrent une dégradation profonde de la structure. Mais l'empire de négligence de l'entreprise Gestion Grand International (appartenant à M. Cuggia) ne s'arrête pas là :
- 163-169 rue King Ouest : 21 constats d'infraction émis entre août et octobre. Reproches : délabrement, escalier extérieur dangereux, toit perméable. Amende totale : 27 024 $.
- 300-306 King Ouest : Bâtiment en état d'abandon apparent avec balcons dangereux. Quatre constats totalisant 50 400 $. L'état est si critique que le Service de protection contre les incendies a dû émettre un avis d'évacuation.
Au total, ce propriétaire fait face à plus de 80 000 $ de pénalités. Refuser l'accès aux autorités pour dissimuler un bâtiment insalubre est une atteinte grave aux réglementations municipales et aux normes provinciales dictées par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), qui veille à la sécurité du public.
Nikolaï Ray et le 120 King Ouest : Le « Promoteur Proactif » face à ses Amendes
La rue King Ouest semble être l'épicentre des bâtiments laissés pour compte. Le promoteur immobilier Nikolaï Ray, bien connu dans la région, a vu l'une de ses entreprises recevoir neuf constats d'infraction pour le 120 King Ouest, totalisant plus de 12 000 $.
Les rapports d'inspection sont cinglants : défaut de supprimer la moisissure dans ce bâtiment patrimonial, état d'abandon intérieur et extérieur, et incapacité à sécuriser les lieux contre les intrusions. Certains constats se répètent, prouvant que les réparations cosmétiques n'ont pas trompé l'œil de l'inspecteur. Confronté à ces faits, M. Ray adopte une posture défensive, qualifiant la situation d'absurde :
« On est dans le domaine de l'absurde et du ridicule. La Ville sait très bien qu'on est dans un projet de développement... On parle d'une écœurantite, on veut que les bâtiments soient démolis. Bien merveilleux, laissez-nous les démolir ! »
Cette déclaration illustre parfaitement la mentalité spéculative. On laisse un bâtiment patrimonial se dégrader, moisir et devenir un repaire de squatteurs en attendant les permis de démolition et de construction. Pendant ce temps, c'est le tissu urbain et le voisinage qui subissent les conséquences (risques d'incendie, vermine, insécurité).
Les Grandes Corporations : Olymbec et Le Cartier
La négligence ne se limite pas aux individus ; de grandes corporations immobilières jouent au même jeu.
L'ancien restaurant emblématique Le Cartier, abandonné depuis des années, a valu à ses propriétaires (dont Christian Belleau est actionnaire) un peu plus de 2 000 $ d'amendes. La végétation excessive cache mal un bâtiment non sécurisé contre les intrusions, créant un préjudice esthétique et sécuritaire au cœur de Sherbrooke.
Du côté de l'immense complexe industriel vacant de l'ancienne C.S. Brooks (1089 rue du Pacifique), le géant Olymbec a été frappé de quatre constats totalisant 5 344 $. Le rapport d'inspection parle de lui-même : toit partiellement effondré, revêtement dégradé, intérieur ni salubre ni sécuritaire. La Ville exige qu'Olymbec choisisse enfin entre la démolition pure et simple ou la rénovation de l'immeuble. La technique du « gel immobilier » (garder un terrain sans rien y faire en attendant que sa valeur monte) est ici directement attaquée par la municipalité.
Quand la Police et la Voirie s'en mêlent
Laisser un bâtiment vide n'est pas sans conséquence sociale. Au 1837 rue King Est (une ancienne station-service Shell), la situation a dégénéré au point de nécessiter une intervention du Service de police de Sherbrooke et de la voirie. Lors d'une inspection, un squatteur a été découvert, ainsi qu'une importante fuite d'eau inondant le sous-sol.
L'inspecteur a dû suggérer fermement la démolition de l'infrastructure si les propriétaires sont incapables d'en assurer la surveillance de base. Un bâtiment non sécurisé devient rapidement une zone de non-droit, augmentant les coûts pour les contribuables (déploiement policier, services incendie, voirie).
Histoire de Jugement : L'impact de la Salubrité sur les Droits des Locataires
Bien que les cas relatés ici concernent principalement des infractions municipales sur des bâtiments vacants, ils soulèvent une question fondamentale pour tous les locataires québécois : Quelles sont les obligations d'un propriétaire en matière de salubrité et que faire si votre logement ressemble à ceux décrits ci-dessus ?
Le Droit à un Logement Décent
Selon le Code civil du Québec, un propriétaire a l'obligation stricte de délivrer un logement en bon état de réparations, d'en jouir paisiblement et de le maintenir propre à l'habitation. Un logement est considéré comme impropre à l'habitation (insalubre) s'il constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité de ses occupants (présence de moisissures toxiques, rats, effondrement structurel, absence de chauffage adéquat).
Comment se défendre ?
Si vous êtes locataire dans un immeuble qui commence à présenter des signes d'abandon (infiltrations d'eau non réparées, balcons dangereux, espaces communs délabrés), voici les étapes cruciales, appuyées par les recommandations du Tribunal administratif du logement (TAL) et d'Éducaloi :
- L'Avis Écrit : Ne vous contentez jamais de plaintes verbales. Envoyez une mise en demeure par courrier recommandé à votre propriétaire, détaillant les problèmes (moisissures, bris, vermine) et lui donnant un délai raisonnable (ex: 10 jours) pour agir.
- L'Inspection Municipale : Inspirez-vous de l'offensive de Sherbrooke ! Contactez le service d'hygiène ou de salubrité de votre municipalité. Un rapport d'inspection municipal confirmant la présence de champignons ou de dangers structurels est une preuve en or, presque impossible à contester par le propriétaire lors d'une audience.
- Le Recours au TAL : Si le propriétaire ne réagit pas, ouvrez un dossier au TAL. Vous pouvez demander une ordonnance d'exécution de travaux, une diminution de loyer (rétroactive), ou même la résiliation du bail si votre santé est en jeu, ainsi que des dommages-intérêts pour les troubles et inconvénients subis.
- En cas d'urgence absolue : Si le logement devient dangereux (comme l'évacuation ordonnée au 300-306 King Ouest), le locataire a le droit d'abandonner le logement. Il faut aviser le propriétaire par écrit au plus tard dans les 10 jours suivant l'abandon.
Les Conséquences des Contestations Judiciaires
La plupart des promoteurs visés par Sherbrooke, comme Maxence Adam, Lionel Cuggia et Nikolaï Ray, ont affirmé vouloir contester ces constats d'infraction. Les experts en droit municipal savent que ces démarches peuvent s'étirer devant les cours municipales.
Cependant, le message politique et juridique est lancé : l'époque où un propriétaire pouvait laisser pourrir un pan entier du centre-ville pour une poignée de dollars en amendes symboliques est révolue. La systématisation des inspections, l'augmentation fulgurante du coût des amendes (allant au-delà du minimum) et la publication de ces dossiers via la Loi sur l'accès à l'information forcent la main des spéculateurs.
Des Petites Victoires pour le Tissu Urbain
Malgré la résistance de certains, la stratégie coercitive porte parfois ses fruits. La Ville note que plusieurs bâtiments sont désormais mieux barricadés. L'entreprise IMMEX, par exemple, a été contrainte de procéder à des travaux pour masquer les graffitis et sécuriser l'ancienne Crèmerie du parc (201-205 Jacques-Cartier Sud) suite à un avis de non-conformité, tout en étant poussée vers une demande de démolition justifiée.
Ailleurs, au 214-222 rue Laurier, l'entreprise 222 Laurier Inc. a reçu une amende de 1 336 $ pour avoir laissé accessible une habitation dangereuse. Conséquence ? Le bâtiment a finalement été démoli proprement, éliminant un danger public du paysage urbain.
Conclusion : La Responsabilité Propriétaire n'est pas Optionnelle
La liste des immeubles visés à Sherbrooke (s'étendant sur le boulevard Bourque, le chemin Mitchell, les rues Sainte-Marie, Goodhue, Wellington Sud et Kennedy Sud) dresse un portrait clair. Que ce soit par incompétence, par manque de fonds ou par stratégie de spéculation cynique, l'abandon de bâtiments nuit à tous : il dévalue le quartier, crée des îlots d'insécurité et accentue la crise du logement en retirant des espaces potentiellement habitables du marché.
La Ville de Sherbrooke montre ici l'exemple. Il est temps que les locataires et les municipalités s'allient pour forcer les propriétaires récalcitrants à assumer leurs responsabilités légales et morales. L'immobilier n'est pas qu'un jeu de Monopoly ; ce sont des milieux de vie humains qui sont en jeu.
Ne laissez plus les propriétaires dicter leurs propres lois !
L'union fait la force. Si vous faites face à un logement insalubre ou à des menaces d'éviction, venez chercher du soutien et des stratégies légales.
Cliquez ici pour rejoindre la communauté Très Bons Locataires QC sur Facebook
Source : Demandes d'accès à l'information de la Ville de Sherbrooke, reportage de TVA Nouvelles et analyses de constats d'infraction municipaux.
0 Commentaires