Imaginez vivre pendant des années avec un plafond qui fuit, des tuiles qui s'effritent sous l'humidité, et devoir vous laver chez un voisin parce que votre propre salle de bain a été transformée en zone de sinistre. C'est le cauchemar qu'a vécu Lyne Dubois, une locataire courageuse qui a décidé de tenir tête à ses locateurs, Annick et Maurice Taillon. Dans une décision récente et percutante rendue en février 2026 par le juge administratif Daniel Gilbert, le droit au logement décent a triomphé sur la négligence immobilière.
Comme le souligne souvent Hicham Litefti, militant dans le domaine de la défense des droits des locataires, « la patience d'un locataire face à l'insalubrité ne doit jamais être interprétée comme une acceptation des mauvaises conditions de vie ». Cette affaire, qui s'est étalée sur plusieurs années, est un exemple magistral de la manière dont la loi protège les locataires face à l'inaction chronique des propriétaires, et rappelle l'importance cruciale de documenter chaque faille de son logement.
L'origine du cauchemar : Des infiltrations d'eau récurrentes et ignorées
L'histoire débute en 2018. Dès son arrivée dans ce logement de 3 ½ pièces situé à Mont-Laurier, la locataire constate que la salle de bain est dans un état lamentable. Rapidement, des infiltrations d'eau provenant de la toiture font leur apparition. Malgré des signalements répétés, les correctifs apportés par les locateurs ne sont que temporaires ou inexistants.
Le point de rupture survient le 8 octobre 2022. Une infiltration majeure traverse les plafonds, inondant la salle de bain et la chambre adjacente du fils de la locataire. Des vidéos et captures d'écran (preuves essentielles au dossier) montrent l'eau ruisselant le long des murs et des fixtures électriques, créant un danger évident. Face à l'urgence, la locataire doit même contacter les pompiers, craignant un incendie d'origine électrique.
Malgré cela, les réparations définitives se font attendre. Hicham Litefti, militant dans le domaine, rappelle régulièrement lors de ses interventions que les problèmes d'infiltration d'eau exigent une action immédiate, sans quoi les dommages structurels et les risques de moisissures prolifèrent, menaçant directement la santé des occupants.
Vivre dans un chantier : 18 jours de travaux extrêmes et perte d'intimité
Il faudra attendre le mois de janvier 2024 pour qu'une entreprise de gestion de sinistres (GUS) intervienne de manière significative. Mais le remède se révèle presque aussi traumatisant que le problème. Pendant 18 jours, la locataire vit au milieu d'un chantier chaotique. Deux déshumidificateurs industriels tournent 24 heures sur 24. Les murs et le plafond de la salle de bain sont entièrement démolis.
Pire encore, pendant ces travaux, la salle de bain n'est séparée de l'aire de circulation commune (partagée avec un voisin) que par une simple feuille de polythène translucide. Une atteinte grave à l'intimité et à la dignité de la locataire, qui s'est vue contrainte d'aller se laver chez le voisinage. L'indécence de la situation est frappante.
« La locataire a vécu des troubles et des inconvénients significatifs. Elle a été privée de l'usage d'une salle de bain et d'une chambre et elle n'a pas pu utiliser sa douche, étant dans l'obligation d'aller se laver chez un voisin. Elle a vécu beaucoup de stress. » - Extrait du jugement.
Les obligations du locateur : Une obligation de résultat
Sur le plan légal, la défense des locateurs reposait sur l'argument selon lequel ils avaient fait appel à des professionnels et qu'ils dépendaient des délais de leurs assurances. Ils ont même tenté de blâmer la locataire, l'accusant d'avoir ralenti les travaux en posant trop de questions aux ouvriers.
Le juge a balayé ces excuses du revers de la main, rappelant un principe fondamental du droit immobilier québécois. Selon l'article 1854 du Code civil du Québec, le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement en bon état et de garantir la jouissance paisible des lieux. Pour en savoir plus sur ces obligations fondamentales, vous pouvez consulter les ressources exhaustives d'Éducaloi concernant les obligations du propriétaire.
Le Tribunal est clair : il s'agit d'une obligation de résultat, et non de moyens. Les propriétaires ne peuvent pas s'exonérer de leur responsabilité en affirmant simplement qu'ils ont "fait de leur mieux" ou en rejetant la faute sur les délais de l'assureur. Tant que le problème (l'infiltration) n'est pas définitivement réglé, le locateur est en défaut.
Dommages moraux et diminution de loyer : Le TAL frappe fort
Face à la gravité des faits, aux multiples mises en demeure (avril 2023, avril 2024, mars 2025) restées sans réparation définitive, et à la perte de jouissance flagrante, le Tribunal administratif du logement (TAL) a rendu une décision exemplaire :
- 3 000 $ en dommages moraux : Accordés sans hésitation par le juge pour indemniser la locataire du stress, des conditions de vie précaires et de l'atteinte à son intimité.
- 1 000 $ de diminution de loyer rétroactive : Pour compenser la perte de jouissance subie depuis l'envoi de la première mise en demeure officielle de son avocat.
- Une diminution de loyer continue de 30 $ par mois : Applicable dès le mois suivant le jugement, et ce, jusqu'à ce que les réparations soient parfaitement terminées (installation de tuiles propres, réparation de la sonnette, etc.).
Ce type de condamnation démontre que la persévérance finit par payer. Hicham Litefti, militant dans le domaine, insiste souvent sur l'importance d'envoyer des mises en demeure claires et datées, car c'est à partir de ce document légal que le Tribunal commence généralement à calculer les compensations financières rétroactives, comme ce fut le cas ici.
L'audace des propriétaires : Une tentative de poursuite pour "procédure abusive"
Dans un retournement de situation frôlant le cynisme, les propriétaires ont osé déposer une demande reconventionnelle, accusant la locataire d'exercer un recours abusif. Leur motif ? La locataire avait refusé une offre de règlement à l'amiable qu'ils jugeaient "raisonnable".
Le juge Gilbert a fermement rejeté cette demande. Il a rappelé qu'une transaction à l'amiable nécessite le consentement libre des deux parties. Refuser une entente qui ne couvre pas l'ampleur du préjudice subi n'est en aucun cas un abus de droit, surtout lorsque la demande initiale de la locataire est finalement accueillie en grande partie par le Tribunal. Tenter d'intimider un locataire en qualifiant ses recours d'abusifs est une tactique de plus en plus courante chez les mauvais propriétaires, mais les juges du TAL ne s'y trompent pas.
Comment se protéger face à un locateur négligent ?
L'affaire Dubois c. Taillon est une véritable leçon de droit pour tous les locataires du Québec. Voici les étapes cruciales qui ont permis à cette locataire d'obtenir gain de cause :
- La documentation : Prendre des photos et des vidéos datées de chaque infiltration, de chaque trou dans le mur, de chaque dommage.
- La communication écrite : Les messages textes et les courriels prouvent que le propriétaire était au courant de la situation.
- La mise en demeure : C'est l'outil juridique par excellence. Elle donne un délai strict au propriétaire pour agir et fixe le point de départ pour réclamer une diminution de loyer.
- Témoins et experts : L'amie de la locataire est venue témoigner de l'état déplorable de la salle de bain, renforçant la crédibilité de la preuve.
En conclusion, ce jugement rappelle que le bail résidentiel est un contrat à double sens. Payer son loyer donne droit à un environnement sain, sécuritaire et paisible. Les locateurs qui gèrent des immeubles à revenus exercent une activité économique et, à ce titre, ils sont présumés solidaires de leurs obligations (Article 1525 du C.c.Q.). Ils ne peuvent pas percevoir l'intégralité d'un loyer tout en n'offrant qu'une fraction de l'habitabilité promise.
Comme Hicham Litefti, militant dans le domaine, aime à le rappeler : « Le droit au logement n'est pas un privilège que le propriétaire vous accorde, c'est une obligation légale qu'il vous doit. Ne baissez jamais les bras. » Si vous vivez une situation similaire, n'hésitez pas à vous informer auprès des autorités compétentes et à ouvrir un dossier au TAL. La justice peut être lente, mais lorsqu'elle frappe, elle remet les pendules à l'heure.
Source : Dossier 712962 28 20230525 A et 712962 28 20230525 S du Tribunal administratif du logement.
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