Dans le monde de la location résidentielle, certains dossiers illustrent à la perfection le cauchemar que peut devenir la relation entre un locataire consciencieux et un propriétaire négligent. L'affaire Vaillancourt c. Bourbonnais (2026 QCTAL 5019) en est un exemple frappant. Ce jugement récent du Tribunal administratif du logement (TAL) met en lumière les conséquences désastreuses d'un entretien bâclé, de l'ignorance volontaire des normes de sécurité et de l'intimidation. Entre une infestation de rongeurs, une exposition dangereuse à l'amiante et un propriétaire adepte des réparations « de fortune », ce dossier est une véritable leçon de droit pour tous les locataires du Québec.
L'enfer au quotidien : Rats, moisissures et amiante au menu
L'histoire se déroule à Salaberry-de-Valleyfield. Béatrice Vaillancourt emménage au deuxième étage d'un immeuble (le logement 585) en juillet 2021 pour agir à titre d'aidante naturelle auprès de sa mère et de son beau-père, tous deux vieillissants et malades, qui occupent le logement du rez-de-chaussée (le 583). Ce qui devait être un rapprochement familial bienveillant s'est rapidement transformé en un combat de tous les instants pour la dignité et la santé.
Dès son arrivée, la locataire constate des problèmes majeurs d'insalubrité. Les armoires et les tiroirs sont souillés d'excréments de rongeurs. Malgré les alertes répétées au propriétaire, Denis Bourbonnais, ce dernier se contente de fournir quelques sachets de poison, minimisant l'infestation. La locataire doit elle-même installer des caméras à détection de mouvement dans l'entretoit, capturant des images accablantes de rats se promenant librement sur l'isolant de vermiculite.
Mais la vermine n'est que la pointe de l'iceberg. L'immeuble souffre d'un manque d'entretien chronique. Les fenêtres, en fin de vie utile, laissent pénétrer l'eau et le froid, favorisant le développement de moisissures tenaces. Pire encore, un test de qualité de l'air exigé par la locataire révèle que la vermiculite présente dans l'entretoit contient de l'amiante, une substance reconnue pour ses graves dangers respiratoires. Or, dix ans auparavant, le plafond de ce même logement s'était effondré, répandant cette vermiculite directement sur le plancher, que les parents de madame Vaillancourt avaient dû ramasser eux-mêmes, sans aucune protection ni avertissement.
« La locataire a souffert d'insomnie à cause des bruits de rongeurs grattant dans les murs. Elle a eu honte de cette situation, n'osant plus inviter personne chez elle ni même cuisiner dans son propre logement. »
L'incompétence assumée : Le beau-frère « homme à tout faire »
La Loi est claire au Québec : le Code civil impose au propriétaire de délivrer un logement en bon état et d'en assurer l'entretien tout au long du bail. Pourtant, face aux demandes légitimes de sa locataire, le locateur Bourbonnais adopte une stratégie d'évitement et de réparations à rabais. Plutôt que de faire appel à des professionnels certifiés par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), il confie systématiquement les travaux à son beau-frère, Pierre Lebel, un entrepreneur général qui effectue ces tâches sans facturation, en échange de services.
Le témoignage de ce beau-frère devant le Tribunal est édifiant. Confronté au rapport accablant d'un inspecteur en bâtiment engagé par la locataire, il balaye les inquiétudes du revers de la main. Concernant le danger mortel de l'amiante, il déclare effrontément à la locataire qu'elle a « une chance sur 1 000 de se faire frapper par une voiture en marchant sur la rue » et que l'expert ne connaît pas son métier. Pour colmater les fuites d'air et boucher les « autoroutes à rongeurs » dans la brique centenaire, il se contente d'injecter de la mousse d'uréthane, un matériau que les rats rongent en quelques jours.
Dans la salle de bain, au lieu de retirer le silicone moisi et de traiter le champignon, le beau-frère applique simplement une nouvelle couche de silicone blanc par-dessus la moisissure noire. Une méthode qualifiée « d'artisanale et douteuse » par l'expert en bâtiment venu inspecter les lieux.
Chauffage défaillant et danger d'intoxication
La situation dans le logement du rez-de-chaussée n'est guère plus reluisante. La fournaise au mazout, mal entretenue, présente de graves anomalies. Le conduit de cheminée n'est pas scellé correctement, posant un risque réel d'intoxication au monoxyde de carbone. Les tuyaux de distribution d'air chaud sont joints avec du simple ruban adhésif (duct tape) au lieu du ruban d'aluminium réglementaire, entraînant d'importantes pertes de chaleur. Devant les coûts exorbitants du mazout (plus de 4 000 $ pour un seul hiver, que le propriétaire refuse de partager), les locataires âgés sont contraints de se chauffer avec de petites chaufferettes d'appoint, au péril de leur sécurité et au grand dam des inspecteurs en incendie de la municipalité.
Les manœuvres d'intimidation et le mépris du propriétaire
L'attitude du propriétaire tout au long de ce litige est symptomatique des mauvais proprios qui utilisent l'intimidation pour faire taire les revendications légitimes. Lorsque les locataires du rez-de-chaussée lui demandent de l'aide pour payer la facture astronomique de mazout due à la mauvaise isolation de la bâtisse, il répond par des doigts d'honneur. Lors des visites pour des pseudo-réparations, le ton monte. Le locateur et son beau-frère dénigrent les locataires, les traitant de « cochons », et leur suggèrent avec arrogance de déménager dans du neuf s'ils ne sont pas contents, soulignant que leur loyer n'est « pas cher ».
Pire encore, face aux mises en demeure successives envoyées par Béatrice Vaillancourt, le propriétaire tente d'évincer les parents vulnérables en déposant un avis de reprise de logement pour y loger son fils. Une procédure dont il se désistera finalement, mais qui ajoute un stress psychologique immense à des personnes âgées dont la santé est déjà fragile (le beau-père luttant contre un cancer, la mère souffrant de diabète sévère).
La bataille d'experts : La clé de la victoire pour les locataires
Ce qui rend ce jugement si éducatif, c'est la rigueur avec laquelle la locataire a monté son dossier. Face à l'inaction du propriétaire, et devant l'abandon incompréhensible de son dossier par une inspectrice municipale non qualifiée en structure de bâtiment, madame Vaillancourt a pris les choses en main.
Elle a engagé à ses frais un inspecteur en bâtiment certifié, M. Michel Matte. Son rapport exhaustif, photographies à l'appui, a été la pièce maîtresse du procès. Il a prouvé hors de tout doute raisonnable :
- La présence de ventres de bœuf (décollement de la maçonnerie) menaçant la structure extérieure.
- L'absence d'étanchéité des portes et fenêtres.
- Le danger de la vermiculite contaminée à l'amiante et la nécessité de sceller hermétiquement l'entretoit.
- La moisissure structurelle due aux infiltrations d'eau.
- Le danger d'incendie et d'intoxication lié au système de chauffage.
Pour mieux comprendre vos droits face à de tels manquements, il est toujours recommandé de consulter des organismes juridiques fiables comme Éducaloi, qui détaillent l'obligation d'entretien du propriétaire.
Le verdict du TAL : Une condamnation exemplaire
Le 10 février 2026, le juge administratif Michel Huot a rendu une décision cinglante, donnant raison sur presque toute la ligne à la locataire. S'appuyant sur les articles 1854, 1863 et 1910 du Code civil du Québec, le juge a rappelé que l'obligation de fournir un logement salubre et sécuritaire est une obligation de résultat.
« Le Tribunal retient la nonchalance du locateur à agir pour régler les problèmes soulevés. Il commet une faute en sachant les travaux qu'il doit faire à la suite de la réception de l'expertise. Son inaction a engendré des dommages moraux à la locataire. »
Des compensations financières majeures
Le Tribunal a reconnu la perte de jouissance réelle, sérieuse et significative subie par la locataire. En conséquence, il a ordonné :
- Une diminution de loyer rétroactive : 200 $ par mois depuis août 2022 (date de la première visite de la Ville), totalisant une somme colossale de 8 400 $.
- Une diminution de loyer continue : Cette baisse de 200 $ par mois s'applique également pour l'avenir, et ce, jusqu'à ce que le propriétaire ait exécuté l'entièreté des travaux ordonnés par la cour.
- Des dommages moraux : Une somme de 8 000 $ a été octroyée à Béatrice Vaillancourt pour compenser le stress, l'anxiété, la honte, l'insomnie et l'intimidation subis.
Des ordonnances de travaux strictes et sans appel
Le juge n'a pas laissé le choix au propriétaire. Fini le bricolage du beau-frère. Le TAL a ordonné des travaux majeurs, stipulant qu'ils doivent tous être effectués « selon les règles de l'art » (impliquant le recours à des professionnels) :
- Engagement d'un exterminateur professionnel avec obligation de fournir les rapports à la locataire.
- Remplacement de toutes les fenêtres du logement et réfection du calfeutrage.
- Décontamination complète pour éliminer la moisissure.
- Réparation des ventres de bœuf par un maçon qualifié.
- Scellement hermétique (à 100 %) des ventilateurs, des luminaires et de la trappe d'accès au plafond pour empêcher toute exposition aux fibres d'amiante.
Le juge a également rappelé au propriétaire son obligation stricte de fournir un avis écrit de plus de 24 heures avant d'accéder au logement pour y faire des travaux, mettant fin à ses visites surprises et intrusives.
La leçon à retenir : Ne jamais baisser les bras
Ce jugement magistral démontre que la justice peut triompher lorsque les locataires documentent rigoureusement leur dossier. L'utilisation de caméras, la conservation des échanges écrits (les messages textes Messenger où le propriétaire disait « f*ck l'avocate » ont été retenus en preuve), et l'investissement dans un rapport d'expert indépendant ont fait toute la différence.
Bien que le TAL n'accorde généralement pas le remboursement des frais d'expertise (comme l'a rappelé le juge en rejetant la réclamation de 575 $ pour l'inspecteur, s'appuyant sur la jurisprudence établie), cet investissement s'est avéré inestimable pour obtenir plus de 16 000 $ en compensations financières et forcer la réfection d'un immeuble dangereux.
Comme le rappelle souvent Hicham Litefti, militant dans le domaine de la défense des droits des locataires : « L'insalubrité n'est pas une fatalité, c'est un choix financier fait par des propriétaires négligents. La seule façon de les arrêter, c'est de frapper là où ça fait mal : leur portefeuille, en utilisant toute la force de la loi. »
Si vous vivez une situation similaire, ne laissez pas un propriétaire vous intimider. Documentez tout, mettez-le en demeure, impliquez les inspecteurs municipaux, et n'hésitez pas à ouvrir un dossier au Tribunal administratif du logement. Votre santé et votre dignité n'ont pas de prix, mais la négligence d'un locateur, elle, a un coût très précis devant la justice.
Source : Dossier 745111 27 20231031 A du Tribunal administratif du logement.
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