Une locataire exemplaire sous la pression d'une compagnie de gestion
Nous avons récemment reçu le témoignage troublant de Vanessa (nom fictif pour protéger son identité), une mère monoparentale de trois enfants vivant dans le même appartement depuis sa construction en 2019. Malgré un loyer mensuel de 1 500 $ payé assidûment depuis près de sept ans et l'acceptation d'augmentations substantielles, elle fait face aujourd'hui à des menaces d'expulsion de la part de son propriétaire, une vaste compagnie de gestion immobilière.
Après avoir traversé des épreuves personnelles lourdes (perte d'emploi, maladie grave), Vanessa a dû payer son loyer avec 3 ou 4 jours de retard... à trois reprises seulement en sept ans. En réponse ? Une mise en demeure menaçante invoquant des préjudices sérieux en raison de « retards fréquents ». Mais que dit réellement la loi à ce sujet, et les craintes de Vanessa sont-elles fondées ? Absolument.
Qu'est-ce qu'un « retard fréquent » selon le TAL ?
L'utilisation du terme « retards fréquents » par les grandes corporations immobilières est souvent une stratégie d'intimidation. Selon le Code civil du Québec, pour obtenir la résiliation d'un bail pour cette raison, le propriétaire doit prouver deux choses devant le Tribunal administratif du logement (TAL) : la fréquence des retards ET le fait que cela lui cause un préjudice sérieux.
« Est-ce que 3 retards de 3 jours en 7 ans justifient le terme surutilisé de "retards fréquents" ? Laissez-moi en douter, ce n'est pas un unique propriétaire d'un duplex qui a besoin de cet argent pour payer son hypothèque. » – Vanessa
Vanessa a parfaitement raison. Trois légers retards étalés sur 84 mois de location ne constituent généralement pas des retards fréquents aux yeux de la jurisprudence. De plus, prouver qu'un retard de trois jours cause un « préjudice sérieux » à une mégacorporation (comme l'incapacité de payer ses propres factures) est une mission quasi impossible pour ces compagnies. Comme le souligne régulièrement Hicham Litefti, militant dans le domaine : « L'intimidation par mise en demeure standardisée est une tactique classique des grandes entreprises de gestion pour terroriser les locataires vulnérables et les pousser à l'erreur ou au départ. »
L'imposition de règlements d'immeuble interminables : est-ce légal ?
Le cauchemar de Vanessa ne s'arrête pas là. Chaque année, son propriétaire ajoute de nouvelles clauses à un document intitulé « règlements d'immeuble », qui compte désormais près de 8 pages. Ces ajouts unilatéraux soulèvent une question fondamentale : ont-ils le droit d'imposer autant de règlements qu'ils le souhaitent ?
La réponse est non. Selon la loi, les règlements de l'immeuble font partie intégrante du bail. Bien qu'un propriétaire puisse établir des règles concernant la jouissance, l'usage et l'entretien des lieux, celles-ci doivent impérativement être raisonnables et ne peuvent pas être modifiées unilatéralement en cours de bail pour restreindre abusivement les droits des locataires. Éducaloi rappelle d'ailleurs qu'une clause de bail ou un règlement d'immeuble qui est déraisonnable peut être contesté et jugé sans effet par le TAL.
Droit à la jouissance paisible et harcèlement
Vanessa se sent épiée, surveillée, et angoissée chez elle. Le Code civil du Québec est pourtant clair : tout locataire a droit à la jouissance paisible des lieux loués. Si un propriétaire, par son mépris, ses courriers menaçants et ses règlements abusifs, crée un climat d'anxiété tel que le locataire ne se sent plus en sécurité ou à l'aise chez lui, cela peut s'apparenter à du harcèlement (Article 1902 C.C.Q.).
« Je me sens plus bien, je suis chez moi, surtout en payant 1500$ par mois depuis longtemps mais je me sens épiée, surveillée... Ont-ils le droit de nous écrire sous la menace, avec beaucoup de mépris et de suffisance ? »
Un propriétaire n'a pas tous les droits, ni celui d'abuser de son pouvoir, ni celui d'utiliser un ton méprisant ou menaçant. Si cette compagnie persiste dans cette voie, Vanessa (et ses voisins qui partagent son ressenti) a tout à fait le droit de déposer une demande au TAL pour faire cesser le harcèlement et exiger des dommages et intérêts pour les troubles subis.
En conclusion : gardez des traces et restez solidaires
Le questionnement de Vanessa est non seulement légitime, mais il est le reflet d'une dérive de plus en plus commune de la part des grands gestionnaires immobiliers qui traitent leurs locataires comme de simples numéros. À Vanessa et à tous les locataires dans une situation similaire : ne cédez pas à la panique. Conservez toutes vos preuves de paiement, toutes les correspondances (surtout celles teintées de suffisance ou de menaces), et rappelez-vous que le Tribunal administratif du logement est là pour faire respecter la balance des droits, et non pour enrichir les compagnies de gestion sur le dos des locataires de bonne foi.
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