La jouissance paisible des lieux : Une protection absolue au TAL ?
En tant que locataire, le droit à la jouissance paisible de son logement est fondamental. Consacré par l'article 1854 du Code civil du Québec, ce principe oblige le propriétaire à vous garantir la tranquillité. Cependant, une idée fausse circule souvent : beaucoup croient que ce droit est une armure impénétrable protégée en toutes circonstances par le Tribunal administratif du logement (TAL). La réalité est bien différente, surtout lorsqu'il s'agit de conflits de voisinage ou de bruits du quotidien.
Comme nous allons le voir à travers une récente décision, le TAL rappelle fermement que la jouissance des lieux n'est pas un bouclier contre les aléas de la vie en société, et que le propriétaire n'a pas à jouer les médiateurs dans les querelles personnelles.
Histoire de jugement : Jemaa contre Cap Reit GP inc.
L'affaire se déroule à Montréal, dans un immeuble de l'avenue Barclay offrant des logements à prix modique. Les locataires, installés depuis 2017 avec un loyer très abordable de 322 $ par mois, déposent une plainte contre leur propriétaire. Le motif ? Ils réclament une réduction de loyer de 50 $ par mois rétroactive à juillet 2019, alléguant que leurs voisins du dessus leur rendent la vie misérable.
Selon les demandeurs, ces voisins (un couple avec un jeune enfant) feraient volontairement du bruit à toute heure du jour et de la nuit, insulteraient leur fille et les auraient même aspergés d'eau. La source de cette animosité ? Les plaignants affirment savoir que ces voisins ne devraient pas avoir droit à un logement subventionné, ce qui aurait rendu ces derniers « craintifs, rancuniers et vindicatifs ».
Le mythe de la tranquillité monastique en appartement
Lors de l'audience, le représentant du propriétaire a expliqué avoir confronté les voisins accusés. Ces derniers ont catégoriquement nié les faits. De plus, aucune autre plainte n'a été recensée dans cet immeuble de 22 logements.
Le juge administratif Ross Robins a soulevé plusieurs points cruciaux concernant les attentes irréalistes de certains locataires vis-à-vis du bruit en immeuble :
« Les personnes vivant dans des immeubles à appartements ne peuvent raisonnablement aspirer à la tranquillité monastique. »
Le tribunal s'appuie ici sur l'article 976 du Code civil du Québec, souvent vulgarisé par Éducaloi, qui stipule que les voisins doivent accepter les « inconvénients normaux du voisinage ». Rejeter l'idée d'une existence hermétique signifie qu'il faut faire preuve de tolérance envers les habitudes de vie et même les petites excentricités de ceux qui partagent notre bâtiment.
Le propriétaire n'est pas l'arbitre de vos querelles personnelles
C'est ici que l'analyse du jugement prend tout son sens et met l'emphase sur une nuance capitale : la limite des responsabilités du propriétaire. Bien que le locateur doive assurer la jouissance paisible, il n'est pas tenu de s'immiscer dans les conflits interpersonnels.
« L'obligation d'un locateur d'offrir à ses locataires la jouissance paisible ne signifie pas qu'il est obligé d'arbitrer les querelles découlant de l'inimitié mutuelle entre les locataires. »
Le TAL n'est pas une cour de récréation et le propriétaire n'est pas un surveillant. Si un conflit naît d'une rancœur personnelle (comme l'histoire de la dénonciation de subvention dans ce dossier), le TAL considérera que la relation contractuelle entre le locateur et l'autre locataire ne vous concerne pas. La jouissance paisible protégée par le TAL ne couvre pas les vendettas entre voisins.
Le fardeau de la preuve : Un obstacle fatal
Pour gagner au TAL, il ne suffit pas de se plaindre de nuisances sonores ; il faut les prouver de manière prépondérante (articles 2803 et 2804 du C.c.Q.). Dans ce dossier, la demande a été rejetée pour les raisons suivantes :
- Aucun enregistrement sonore : Les locataires n'ont jamais enregistré le tumulte prétendu.
- Aucun témoin indépendant : Ils n'ont fait assigner aucun autre locataire pour corroborer leurs dires.
- Des écrits incohérents : Leurs lettres de mise en demeure au propriétaire ne mentionnaient ni les insultes, ni les gestes violents évoqués plus tard à l'audience.
Ce qu'il faut retenir pour les Très Bons Locataires
Ce jugement illustre parfaitement que si vous souffrez de troubles de voisinage, la charge de la preuve vous incombe. Vous devez monter un dossier solide (témoignages, rapports de police, constats) prouvant que le bruit excède largement les limites de la tolérance normale. Attaquer son propriétaire en justice parce qu'on ne s'entend pas avec son voisin est une stratégie vouée à l'échec devant le Tribunal administratif du logement.
Source : Dossier 641749 31 20220713 G du Tribunal administratif du logement.
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